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银监会严控时点偿付风险房地产信托报备前置

2019-10-09 16:27:18来源:励志吧0次阅读

银监会严控时点偿付风险 房地产信托“报备前置”

房地产信托业务虽然没有被直接叫停,但是各地银监局日前通知信托公司, 房地产信托项目须事前报备 。6月30日,银监会非银部在杭州召开房地产信托业务研讨会,监管当局再次表示,将继续推行 事前报备 制度,并密切监测房地产信托产品的发行数量,持续进行风险提示。

监管当局人士在会上指出, 房地产信托业务是否叫停,不取决于银监会,取决于信托公司。 言下之意,如果房地产信托业务的风险和规模得不到有效控制,监管层将被迫采取更为严厉的监管措施。

事前报备 和 事前审批 有本质区别,但基于中国监管者和被监管者的微妙关系,信托公司普遍反映, 这和审批没什么两样了 ,因为, 报备后,银监局要给出意见,只要监管者对项目稍有微词,信托公司就不敢再做了。 一家中型信托公司总经理说。

收紧房地产信托业务,最主要的原因是,银监会需要配合宏观经济决策层进行房地产调控。同时,监管当局也担心,房地产项目到期出现无法兑付的案例,对信托行业的声誉带来重创。

监管从 事后 到 事前

今年二季度以来,银监会一再收紧房地产信托业务监管。

从5月份开始,银监会要求信托公司每月10日前上报上月的《房地产信托业务风险监测表》,开始逐个监测房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。

6月份,银监会多次 窗口指导 信托公司,对房地产信托余额较大的信托公司,要求 规模要实现稳中有降 ;对于房地产信托新增规模较大的信托公司,要求 把握好节奏,严格控制增速 。

但这一切监管措施均未完全奏效。用益信托的统计数据显示,今年月,房地产信托规模分别为385.37亿元、324.64亿元、341.14亿元。今年上半年,房地产信托规模已经达到1540.87亿元,同比增长119%。

因而,银监会被迫从7月开始实行房地产信托业务 事前报备 制度。按照以往的规定,信托公司只需要在集合信托发行完毕后,到银监部门 事后报备 即可。

报备 从事后改为事前,使得银监会在控制房地产信托业务规模上,掌握了主动,吸取了去年监管银信合作的教训。去年,由于只是一再 忠告 ,而没有刚性措施配套,银信合作超过2万亿规模,最终银监会只得全面叫停该业务。

去年6月1日,银监会非银部紧急召集信托公司开会,通报银信合作规模4月30日已达1.88万亿,并 忠告 说, 如果到6月底,银信合作规模仍没有得到有效控制,银监会高层必将彻底叫停此项业务。

但 忠告 之后,一些信托公司反而快马加鞭,力求在 关门 前多做几单,6月30日,银信合作规模突破2万亿,7月2日,银监会非银部被迫通知信托公司,全面叫停银信合作业务。

之所以出现这样的局面,是因为个体和行业的利益存在差异,各家信托公司今年二季度以来在房地产信托业务上的表现,再次证明了这一点。

从信托行业的整体利益而言,主动控制规模是现实的选择。此轮房地产调控力度空前,宏观经济决策层绝不会容忍 按下葫芦浮起瓢 ,在收紧银行开发贷之后,让房地产信托融资疯长。但是,从单个信托公司的角度来看, 关门 之前,争取 多收三五斗 成为必然的选择。

大信托 的风险漏洞

由于信托制度内在的灵活性,加上信托公司跨越股权、债券、物权投资的优势,只要 回归现金流 有保障,几乎一切的障碍都可以通过灵活的交易结构设计予以规避。

但是,信托公司目前普遍只满足于实现对房地产项目公司100%的控制,对流动性风险缺乏足够的重视。殊不知,如果流动性出现问题,控制再多的股权和资产,都不能解信托产品到期 刚性兑付 的燃眉之急。

去年以来,主流的房地产信托产品设计模式为 大信托 、 结构化设计 。其基本原理是,房地产开发商将存量资产,主要是开发商在房地产项目公司的股权(体现为开发商对项目的先期投入),用于认购一个集合信托计划的劣后受益权部分,普通信托投资者则现金出资认购优先受益权部分。这种结构化设计,通俗地理解,就是 赚了钱先分给普通投资者,赔了钱先赔给开发商 。

然后,信托计划100%控股房地产项目公司,信托公司向项目公司派驻特

殊董事,拥有对重大事项的一票否决权;同时,信托公司保管项目公司的财务印章,监管银行账户, 项目公司用每一分钱都必须征得信托公司同意。

这样的交易结构让信托公司颇为自得:首先,杜绝了开发商挪用资金的情形;其次,开发商装入信托计划的资产相当于对信托资金提供了担保。

但是,一个更大的风险并未消弭。

目前,信托产品具有强烈的刚性兑付特征,即信托产品到期,信托公司必须分配给投资者本金和固定收益。投资者把信托产品当成保本保收益产品来买,信托公司也把信托产品当成固定收益产品来卖。

由于投资者教育不够,信托业发展呈畸形之势;但短时间内,信托公司却又无法改变这一局面。业内曾经出现过产品到期眼看就无法兑付的案例,监管当局立即要求信托公司处置风险,信托公司股东和管理层连夜筹集资金, 先兑付投资者,再谈后续的问题 。

时点偿付之忧

在房地产调控力度前所未有,监管层采用组合拳措施控制房地产融资,且房地产交易量出现下滑的情况下,房地产信托项目的时点偿付风险陡然增加。

举例而言,假如信托公司去年3月发行一款房地产信托产品,期限一年半,今年9月到期。按照原来的计划,7月份肯定能把房子建成,并全部销售完毕。但是现在,由于市场情况变化,特别是限购政策影响,到9月份房子还没卖完,信托公司就没有足够的资金来兑付投资者。

这时候,信托公司虽然控制了项目公司的所有资产,包括土地、在建工程等等,并且信托资金可能只占项目公司资产的40%。但是,资产处置变现需要一个较长的过程,根本缓解不了刚性兑付的燃眉之急。

这种情况下,信托公司有几种备选方案:最优的是,说服受益人同意延期兑付;次优的是,信托公司发行一款新的信托计划,募集资金去替换原来的资金。

如果前两种方案都失败,就只能采用 下策 ,信托公司动用自有资金收购投资者的信托受益权。这实际上相当于信托公司 赔偿 投资者。

问题在于, 信托公司赔得起多大的项目?兜得了多大的窟窿? 一位业内人士说,目前信托公司的资本金大多也就二三十亿,赔一个5亿元的项目可以足以让一个信托公司陷入危机。

而更大的 恶果 在于, 一人生病,全家吃药 。届时,整个信托行业的声誉将遭受重创,将面临再一次的监管风暴, 肇事 信托公司将拖累全行业。

基于对这种潜在的 时点偿付风险 的担忧,银监会要求信托公司在《房地产信托业务风险监测表》中填报每一个房地产信托产品的风险控制措施,详细说明抵押或担保措施。对于三个月内到期兑付的房地产信托项目,《监测表》要求填列第一、第二及其他还款来源。

并且,信托公司要自己进行风险评级。根据还款资金情况分为级,1级代表第一还款来源流动性充裕,无清算障碍,5级代表现有还款来源资金流动性不足,需要其他还款来源偿付(对于无第二还款来源的项目,若第一还款来源资金不足,即认定为5级风险)。

除了信托公司自己的判断,《监测表》还要求各地银监局对三个月内到期兑付的房地产信托项目逐一出具 对项目到期兑付风险的判断意见 。

这一切都是为了提早发现风险苗头,提前设计风险化解方案。 一位接近监管当局的人士说, 现在不怕一万,就怕万一 。

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